瞬きしてる間に2019年も2月になってしまいました。
人によってはもう引っ越し先が決まったり、東京に行く!と意を決しているかもしれません。
そう、一人暮らしが始まる季節がもうすぐやってきます。
予算内で良い住まいに住もう、とアバウトに考えている人も多いんじゃないでしょうか?

でも、ぼんやりしていると、ズルい系の不動産屋に言いくるめられて
テキトーな綺麗っぽい部屋を
割高な家賃で借りさせられてしまうかもしれません! 


不動産屋にとっても春は刈り入れ時。
ピュアな若者がどんぶらこ、どんぶらこと大量に川を下ってやってきます。 
今でこそ少なくはなりましたが、
以前まではこんな言説がさも常識かのように流布されていました。

・東京の家賃は妥協してボロアパートでも最低7万、まともなマンションだと9万から
・月収の1/3は家賃に充てるものだ
・6万以下でまともな生活なんてできない


7万なんて!相当稼げる状態で行かなきゃすぐ金が底をついてジエンドじゃないか!
さすが東京・・・華やかな世界は修羅場なんだね・・・っていやいや、待って下さいよ。

確かに、住む家に対して、憧れのイメージで何でもかんでも求めていけば
大変な金額の見積もりになるかもしれません。
そうするとたちまち思考はどん詰まり、その出費を当たり前のものとしか考えられなくなります。
まさに阿漕な不動産屋の思うツボ・・・。

しかし、自分の生活に何が必要か、何が不要か、
何は譲れないか、何は我慢できるか
を見極めていくことで
家賃はどんどん節約できます。
最低7万?そんなの嘘です
極論ですが、東京都でも内陸の奥の方(八王子、青梅など…)の古いアパートなら家賃2万円前後からシャワー付きの物件があります。 

今回は、一人暮らしにおいて、
自分自身と条件を照合し、最適な物件を見極めようず!という記事です。



  
【自分自身と条件を照合する診断】

”最低限で最適”を見極めるためには、自分の中の最低限を一つ一つ確認し、知ることが必要です。
また、自分の希望が東京の相場に対して極端に的外れにならないよう、
相場感覚も掴める診断を作ってみました。
3〜4択のチェックシート形式にしております。
選択肢は基本的にa>b>c>dというグレード感でつけています。
ぜひ自分の最低限のラインを意識して、選んでいってみて下さい。



★まず、一番土台となる基準は以下5つで、賃料を大きく左右するものです。


  ̄悗らの距離

a 徒歩5分以内
b 徒歩10分以内
c 徒歩15分以内
d それ以上

通勤・通学で電車を使う場合、
家から駅まで歩く→電車に乗る→駅から目的地まで歩く過程が必要になります。
もちろん駅から近い方が楽だし便利ですが、必然的に家賃は高くなります。
どこまでなら平気か?をシミュレーションして最低限のラインを捉えておくといいのですが、
大抵の人はそりゃ駅から近い方がいいのでaかbを選びます。
もったいない!
特に徒歩10分が大丈夫なら徒歩11、12分の選択肢を切り捨てるのは惜しい
また、日常的に使っていると人は馴れてきて、平気になってくるものなので、
私なら駅から少し遠くても他の条件を優先します。あなたはどうでしょう?

多くの業者が徒歩1分=80mで計算して割り出していますが、
(なかには1分100mで計算して近いかのようにカモフラージュしている所もあります。注意!)
見かけの距離では分からない、坂道などが障害としてある場合もあるので
実際に歩いて感覚を確かめるのが大切です。

女性の場合、駅から遠いと怖いと感じられる方も多そうですが、
実際の距離よりも、夜道が明るいか、見通しがいいかがポイントになると思います。
距離で切り捨てるよりも、実際に歩いてみて判断するのがベストではないでしょうか。
これらを踏まえた上でイメージしましょう



◆〃築構造

a SRC造 (鉄骨鉄筋コンクリート)
b RC造 (鉄筋コンクリート)
c 鉄骨造
d 木造

家が何で作られているかの違いです。
ここで左右されると言われるのが耐震性遮音性です。
鉄筋コンクリートは丈夫で、木造は脆いというイメージがあり、
一般的に耐震面でも遮音面でも、SRC>RC>鉄骨>木造と言われていますが、
一概には言えません。
例えば、RC造と表記されていても、
鉄筋コンクリートは柱部分だけで壁は薄いなんていうケースの話も聞きます。

とりあえず耐震性については、差はあれど
「木造だから地震が起きたら崩壊する」なんてことは
築37年以内の家屋であればないと思うので心配はないと思います。
なぜ築37年以内か・・・?それは後述します。

ということで多くの方がここで抱える課題は遮音性でしょう。

木造であれば、建築方法にもよると思うのですが、基本的に遮音性は諦めましょう。
鉄骨も軽量か重量かで変わってきます。軽量鉄骨だと期待できません。
重量鉄骨でも、遮音性に特化しているという話はそこまで…。
重量鉄骨、RC、SRCであれば、内見時に隣室と隔てる壁を手で軽く叩いてみましょう
「うわっ!頭ぶつけたら痛そう」という硬さを感じたらその部分は厚いです。

あと、RC、SRCのマンションで隣室との遮音を確かめる魔法の言葉が「分譲賃貸」です。
分譲賃貸とは、元々購買用で作られたマンションの一室を賃貸している物件のことで、
賃貸目的で作られたレオパレスなどと違い、
他の部屋同士間の遮音性において、ある程度考えられて設計されているはず。
選択肢は狭まりますが、遮音性ありきにしたい方は分譲賃貸に絞って探すのもアリです。

「賃貸して住む」ことを念頭におけば、
他の部屋の物音を気にしない方なら、優先順位を下げていい項目かもしれません。
これらを踏まえた上でイメージしましょう



 面積

a 25平方m以上
b 20平方m以上
c 15平方m以上
d 14平方m以下

a...部屋の広さは8帖はほしいし、部屋以外のキッチンや玄関、風呂トイレのスペースも充分にほしいな
b...7帖あればいいかな。もし6帖だとしたら代わりに部屋以外のスペースに余裕がほしい!
c...5.5帖+キッチンあればある程度の荷物も入るし暮らすのに困らないよ
d...5帖ワンルームでも最低限の生活はできるぜ!

平方メートル(平米ともいう)のイメージがつきにくそうなのでそれぞれにコメントをつけてみました。
これも実際に内見で見てイメージを掴むのが一番ですが、
間取りと面積からおおよそのイメージができます。
1帖=畳1つ分の広さです。面積は部屋の広さだけでなく、
廊下、バス、トイレ、台所、玄関など総合したものなので、
「面積の割に部屋は広くないけど、その他のスペースが多く取られている」などのケースもあります。

また、主にアパートタイプだと、「面積は狭いけどロフトがついている!」という物件もあります。
ただしロフトと一口に言っても、その面積、形状、高さ、梯子の種類は物件によって千差万別なので
内見をして確かめる必要はあります。

特に地方住まいを普通として来た方は、部屋は広いのが当たり前と思っている方も多そうですが、
東京は面積と比例して賃料が上がっていく街なので、そこは割り切って考えた上で
自分の中で最低限ラインを引けるのはどこか、イメージしましょう



ぁ|枅数

a 新築 (5年以内)
b 築浅 (20年以内)
c 築古 (37年以内)
d 築古 (それ以上も可)

築年数が左右するものは ・見た目の新旧 ・各パーツの劣化度 ・耐震性 ですが、
見た目と各パーツの劣化度については、リフォームでカバーされている所も多いです。
cを「37年以内」にしているのは、1981年に建築基準法が改正されて今の耐震基準になったからです。
でも昔の耐震基準の時代の建物でも、超頑丈に作られているマンションもあるので
一概に「築40年だから耐震性がない」とは言えません。

築年数による虫問題」も考えられますが、実際には
築1年未満のゴリゴリの新築以外は大きな相関性が見られないようです。
【参考】https://www.mlab.ne.jp/enquete/results/results_20150713/

築年数は経るだけで賃料が下がっていくものですが、
実際に物件を見てみると問題を感じないことも多いので、譲りやすい条件です。
これを踏まえた上で、イメージしましょう



ァ”呂(シャワールーム含む)・トイレ

a 風呂・トイレ別、洗面所独立
b 風呂・トイレ別だが、洗面所がどちらかと同室
c 3点ユニットバス(風呂トイレ洗面所が同室)
d 風呂共同・シェアハウス
特例 風呂なし

「風呂・トイレ別」は、引っ越す人の中で一番求められることかもしれません。
築浅の物件の多くは今のニーズを反映し、風呂・トイレ別に作られています。
今の・・・?つまり昔はユニットバスが人気だったのか・・・?
実はそうではないのです。

ユニットバスは、日本がどんどんバブリーに発展していく過程で、
「東京の人口どんどん増えていくぜ!お風呂の面積すらもったいないぜ!」
と限られた面積で部屋数を多く確保したい設計側の策で普及していったもの。
しかし、消費側にとっては使いづらいという声が多く、東京の人口増も緩やかになり、
00年代以降はユニットバスのマンションは減っていきました(特に分譲賃貸では)。

つまり、特に分譲賃貸のマンションにおいては、
風呂・トイレ別は新築が多い、ユニットバスは築古が多い傾向があります。
もちろん、風呂・トイレ別であるというアドバンテージで家賃は高くなりますが、
風呂・トイレ別を選ぶということは、同時に築浅を選ばされる(ことが多い)がゆえに
家賃が高くなる
んですね!
逆に言うと、風呂・トイレ別を譲ってユニットバスにするだけで、
築年数の経ったマンションの選択肢も増えて家賃を抑えやすくなるのです。

ここでぜひ囁きたいのですが、
ユニットバスって、そんなに不便かな・・・?
私の見解は「すぐ馴れる程度の不便さ、おトク度が余裕で上回る」です。


特例として、風呂なし(シャワーなし)物件は、
他の条件に関わらずこの要素があるだけで家賃を大きく抑えられる物件です。
山手線の駅近くでも3万台とかで借りられます。
でも大抵、風呂なし物件は他の条件もボロボロです!


風呂・トイレ別ではあってほしいけど賃料も抑えたい場合、
風呂(シャワー)共同のシェアハウスを選ぶという道もあります。
(実は、女性の方向けに作られた女性限定の清潔な物件も多いんです!)

ぜひ踏まえた上で、イメージしましょう



はい、ここまで5つを取り上げてみましたが、
全てaかbのみだった方は
家賃そんなに削れなさそうなので
他あたってください・・・。


残された希望→ 大島てる http://www.oshimaland.co.jp/




★次の6つは、
 「大抵の場合aかbを満たしているし、満たすことによって高くなるものではないけれど、
 c,dだと安くなる可能性がある」項目です。

※エアコンは、現在どのようなアパートでもほぼ設置されていて、
 もはや当たり前の条件となっているので敢えてここでは記載していません。


Α\濯機置場

a 室内洗濯機置場・乾燥機置場
b 室内洗濯機置場
c 室外洗濯機置場(バルコニー・玄関の外)
d なし(近所のコインランドリーまでどうぞ)

コインランドリーだと、結局コインランドリー代で高上がりになるかもしれないやーつ!



Аヽ数

a 4F以上(エレベーター付き)
b 2F・3F
c 1F
d 4F以上(エレベーターなし)

・1Fが商店や飲食店だと、2F・3F(あるいはもっと上層階)にも虫が湧きやすい!
・エレベーターなしの4階以上は、上り下りが大変だが安くなる!
ただし引っ越し料金は割り増しになる可能性が高い!

参考:1階に住むデメリットって? -エイブルさんより
https://offer.able.co.jp/oshieteagent/room/apartmentfirst-order/

浸水の可能性がある地区の1階のリスクは確かに大きい...(特にアパート)



─〜襪慮き

a 南向き
b 東向き・西向き
c 北向き・ビル陰で陽が入らない 
d 機能している窓がない!! 

北向き需要・陰需要というのもある(夜勤専従の職の方など)



 収納

a 広め・豊富な収納スペース
b 最低限の収納スペース
c 充分な収納がない

収納スペースは家具などで自力確保も可能だけど、そこでスペースを削られたりね・・・



 バルコニー

a ルーフバルコニーみたいなデカいやつがある
b バルコニーか専用庭がある
c バルコニーも専用庭もない

・1階にだけ広い専用庭がついている物件もあったりするから、実は1階はあなどれない!



 コンビニ・スーパーやドラッグストアなどの立地利便性

a どれも500m圏内
b どれかが500m圏内
c どれも500m圏外

あえて誘惑から断ち切るために遠ざける、という選択肢もあるぞ。







★以上の条件に加え、以下のオプションがどれくらいついてるか、
 そのカバーぐあいで賃料が上がっていきます。
 リフォームされた所だと、これらがほぼ補完されながらも安い所もあるかも・・・?

 オートロック
 TVモニタ付インターホン
 二口コンロ・キッチンスペース
 24時間ゴミ出し可能
亜)蛭肇メラ
院_洪綫浄便座

押‖霰曠椒奪ス
魁〕畆軸チ腟
粥…匹な欧機能


は、リーズナブルな物件にも
割とついててもおかしくない、比較的ハードルの低い設備です。

押銑は、ついていると結構リッチに思える
ハードルの高い設備です。

・オートロックに防犯の効果は薄いという意見もありますが、
 自身がオートロック物件に住んで実感したのは、「勧誘をすぐ撒ける」ことです。
 万が一インターホンで出てしまっても、エントランスを通さなければいいので、
 そもそも粘り強く挑んでくる勧誘の数も少ない、という住み易さがあることが大きな利点。

・女性にとっての防犯機能が高い設備は、オートロックや防犯カメラもあった方がいいけれど
 一番効果的なのは女性限定の物件を選ぶこと!









★補足情報
どちらが良いというわけではないけれど、生活費が変動する設備です。


●ガス

・都市ガス
・プロパンガス(LPガス)

プロパンガスだと、最低限のガスの使い方でも
どうしても都市ガスに比べて2000〜3000円ガス代が高くなってしまいます。
プロパンガスのメリットとしては、「火力が強い」「災害時の復旧が早い」などがあります。


●固定費・家賃組み込み(使い放題)

・インターネット使用料
・水道代
・ガス代
・電気代

なんと、
「○○代は家賃に含まれているから払わなくて良いよ」
「固定で××××円だから、いくら使っても良いよ」
というタイプの物件もあります。
一見賃料が高くても、これらの補正を引いていくと実は安い、ということもあります。


●家具・電化製品付き物件

恒常的な生活費ではないが、初期費用を抑えられる! 



★また、
「これがあると賃料のマイナスになる特別な要素」もあります。
以下を気にしない人にとってはラッキー!


●大道路沿い・線路沿い・低空飛行ルート沿い

●墓地・恐い施設・嫌な施設に隣接している

●間取りがイビツな形をしている


___________________






 ここまでで、「自分にとってこれは絶対に譲れない、これは譲れる」と
自分の中でなんとなくの目安を整理できたと思います。
 銑に関して a,b=譲れない、c,d=譲れる として、
11項目のうち譲れる項目をできるだけ作って下さい。

次に進みましょう。




ここからは目安の話になります。

23区エリア


















図は23区と周辺の地図で、中心を環っているのが山手線。

エリアA
赤いエリア
が特にお高い所です。
この一帯は場所によって高さの程度が細かく違います。

エリアB
黄緑のエリアと、
西側の肌色のエリアは、23区(一部区外)で普通に高めの所。
相場は差はあれど概ね並んでいます。

エリアC
紫のエリア
鈍い緑のエリアは、23区周縁部の郊外エリアです。
相場は差はあれど概ね並んでいます。
区内からそこまで遠くない割にリーズナブルです。 ★お薦め

エリアD
更に濃い紺色のエリア
は、更に外側の郊外エリアです。
相場は差はあれど概ね並んでいます。
常磐線、東武伊勢崎線、東武東上線が割と近場からこのエリアに入ります。


ちなみに山手線沿いなのにエリアBのリーズナブルな駅は、

高田馬場 目白 池袋
大塚 巣鴨 駒込 田端
西日暮里 日暮里 鶯谷

の10駅です。


前述の項目 銑イ如△發

。癲 ̄愿綿10分以内
■癲‥感撻灰鵐リート以上
b 20平方m以上
ぃ癲|20年以内
ィ癲”呂トイレ別

Γ癲ー柴眄濯機置場
В癲2F以上
┌癲〜襪亘霧き以外
b 最低限の収納
b 最低限のバルコニー
b コンビニorスーパーorドラッグ店500m圏内

+オートロックつき

などと、全てb以上の条件を求めた場合
いわく付きとか特別な事情がなければ、家賃としては

エリアBだと7.6万くらい
エリアCだと6.3万くらい
エリアDだと5.8万くらい

からちらほら物件が出てくるのが自然です。
この数字はアバウトな指標なので、場所ごとで誤差はありますが、
大体の目安でお使い下さい。

そしてこれも、あくまで目安、あくまで粗〜い目安ですよ?
 銑までの11項目について

c1つにつき3000円
d1つ
につき4000円
相場が安くなる


 銑イ砲弔い討
a1つにつき3000円
相場が高くなる



と計算して、チェックしたものと照らし合わせてみて下さい
すると、ここから
「これくらいの家賃あたりから期待可能」という値の目安が
割り出せるのです!


大雑把ですが、
「大層な設備は要らないんだけど、
 この場所だとどれくらいの家賃を想定すればいいんだろう?」
という方の目安になると思います。
,筬Α銑など、譲りたくても大概満たしてしまう条件もあるし、自由にはいきません。
あくまでおおまかーな目安として捉えて頂ければ幸せです。

加えて、〜瓦悩把禪造匹Δ靴討睛澆靴だ瀏に絞って希望条件に入れましょう。
〜瓦寮瀏については、
「何個の設備がついているからいくら賃料が上がる」とは言えませんが、
完備に近づくだけ賃料が強気になる、と捉えると分かりやすいです。
(〜韻蓮△匹譴1つか2つ希望条件に入れても
 それによって格段に賃料が上がることはありません。)


以上を考えていくことで、自らの希望の家賃が、
相場に対して的はずれにならず、
最低限で最適の物件を探していくことができます。



具体的にどんなシーンで役立つのか?というと・・・。
例えば、ズルい系の不動産屋から
「ここは人気の吉祥寺ですからねぇ、
ユニットバスの古いアパート1階で洗濯機も置けないけど、それでも7万はしますからねぇ。
もっとちゃんとした所だとこれくらいのお値段に・・・」

などと極端に足元みられて言いくるめられそうになった時に
「高いな・・・別の所にしとこ」
と判断することができます。



また、
______________________
例 Oさんの場合

石神井公園の近くに住みたいなー!
このあたりはエリアCかー
普通に選べば6.3万くらいから見つかるとこか。
でも自分は

。磧‥綿15分以内
■癲‥感撻灰鵐リート
c 15平方m以上
ぃ磧|曖械掲以内
ィ磧。嚇瀬罐縫奪肇丱

でも全然いいからな。cが4つある!
63000−3000×4=51000 
なるほど!51000円くらいか!
5万円台前半で見つかれば損はないな!
___________________________

と、家を探す際の賃料の目安をおおまかーーーに出せます。



人によって求める条件は違うので、
これ以上は個人個人の相談になってしまうのですが、
物件を探す際の
「えっ、これ本当にこの家賃からなの?」
「何が理由でここまで安いの?」
という疑問を解消できる参考になればと思います。






《付録データ:エリアBとエリアCの境界》

ここまで来て、
東京の地理まったく分からない!という人はこう思ったでしょう。
つまりどこ住めばいいの!??
ですよねー!でも、これを全ての方角・路線について語れば
データベースサイトが出来上がってしまうので、
超簡単な東京の地理説明と、
各路線のどの駅がエリアBとエリアCの境界なのか、その一覧だけ記載します。

まず東京の中心には、山手線という円状の電車が走っていて、
新宿とか渋谷とか秋葉原とか東京の超重要都市を繋いで回っていて、
電車の路線は基本的にその山手線から放射線状に外側に伸びています。
つまり基本的に、山手線から外側に離れていくほど家賃は安くなっていきます

これから記載するのは、エリアBとエリアCの境界駅。
つまり「そこまで高くはなくなる所の境目」ってどこの駅か?というもの。
つまり基本的にその駅から外側だとリーズナブルということです(例外あり:横浜駅など)
いくつか代表的な路線を抜粋して挙げました。(全部じゃないです)
上の地図からなんとなくイメージしてみてください!


↓ 以下データ ↓


●中央線 境界駅: 武蔵境

●埼京線 境界駅: 戸田公園

●京浜東北線 境界駅: <北側>川口 <南側>新子安

●常磐線 
境界駅: 綾瀬

●総武線 境界駅: 新小岩



ここから分かるのは、
意外と山手の駅から15〜20分くらいの近さの駅が多いこと。
意外と便利な立地だということです。

にしても凄いですね!
きっと知らない人にとっては謎の地名の嵐です。
本当はそれぞれの路線がどういう特色か、
それぞれの駅がどういう場所かを解説したいんですけどね!
おい!ヒッキーPさんよ!
大人しく1人でぴあでも読んでろ!

って話ですよね!!!!!!






続編
《上京メモ》不動産屋に油断させない方法